Les frais annexes

Frais annexes Projet de construction maison

Dans un projet de construction il y a une part mal maitrisée, notamment en ce qui concerne les frais annexes à la construction, essentiellement liés au terrain. Si vous avez rencontré un bon agent immobilier lors de la vente du terrain alors quelques zones d’ombres ont dû se dissiper. Néanmoins, il peut en rester. Chez Provence Maisons, nous ne pouvons permettre à ces doutes de perdurer. Nous sommes là pour vous apporter un conseil précis, afin que vous puissiez faire avancer votre projet dans la clarté la plus totale.

Dans cette rubrique, nous recensons ces frais annexes, non liés au constructeur, et quasi-obligatoires selon votre situation.

Agence immobilière

Frais d’agence immobilière sur la vente du terrain : ils s’élèvent en fonction de l’agence entre 5 et 10% de la valeur du terrain (ils sont généralement déjà compris dans le prix affiché du terrain).

Étude de sol

Frais d’étude de sol : cette étude n’est pas légalement obligatoire mais fortement recommandée. Son coût est de 1200 à 1500 euros en fonction des géologues et du type d’étude que vous demandez. Le coût de cette étude sera déduit du coût de votre contrat de construction chez Provence Maisons car nous en prévoyons une systématiquement.

Notaire

Frais de notaire : ils s’élèvent à 7% de la valeur du terrain. Vous ne paierez pas de frais de notaire sur le coût de la construction, contrairement à l’achat d’une « maison ancienne » pour laquelle vous paieriez des frais de notaire sur le terrain mais aussi sur la maison.

Dossier de prêt

Frais de dossier de prêt : ils peuvent être négociés avec votre banque et s’élèvent à environ 1% du montant emprunté.

Préparation du terrain

Ces frais de préparation sont multiples

Bornage

• Le bornage est généralement à la charge du vendeur de terrain, mais c’est à vérifier au cas par cas. Cela coûte environ 1000€.

Accès

• Si la zone de construction est inaccessible aux camions, il faudra créer une rampe d’accès. Celle-ci sera généralement chiffrée par le constructeur.

Terrassement

• De même, le terrassement pour la plateforme figurera aussi sur votre devis et varie en fonction de la déclivité de votre terrain.

Enlèvement des terres excédentaires

• D’autres éléments dépendent de la déclivité du terrain, notamment le stockage des terres : la plateforme réalisée va générer un excèdent de terre qu’il faudra stocker, ou évacuer si votre terrain ne peut le supporter. L’évacuation par camion en décharge est coûteuse car il faut payer à la fois les frais d’enlèvement et les frais de décharge. Ces frais seront généralement chiffrés dans le devis du constructeur. Vous pouvez peut-être éviter ce surcoût : voyez avec vos amis. Il y a toujours quelqu’un dans notre entourage qui a besoin de terre pour son jardin.

Limitation du tonnage d’accès routier

• Il n’y a pas que la déclivité de votre terrain qui peut rendre la zone de construction inaccessible aux camions. Un cas fréquent est la limitation de tonnage que l’on peut rencontrer sur les routes. Si le constructeur n’obtient pas une dérogation à la commune pour pouvoir circuler avec des camions d’un tonnage supérieur à celui autorisé habituellement, alors c’est l’acheminement des matériaux par camions plus légers donc plus petits ce qui engendre un surcoût car plus de voyages.

Limitation de largeur d’accès routier

• Il y a un autre cas, plus rare, qui nécessite l’approvisionnement du chantier par camions plus petits. C’est tout simplement la largeur du passage pour accéder à votre parcelle. Parfois les routes sont trop étroites pour permettre aux 33 tonnes de parvenir à votre terrain, et on utilisera donc des camions plus petits et plus maniable. Ainsi, de la même façon que dans le cas précèdent, cela entrainera irrémédiablement un surcoût car plus de trajets.

Alimentation chantier eau électricité

• Pour que la construction puisse commencer après l’exécution de la plateforme il vous faudra alimenter votre parcelle en eau et en électricité par des compteurs de chantier. Lorsque votre terrain se situe en lotissement aucuns soucis : tout doit être en bordure de terrain y compris les coffrets qui vont accueillir les différents compteurs. Si c’est un terrain ‘en diffus’ cela sera à vous d’installer ces coffrets, ils seront donc à votre charge. Pour le coffret Edf, il vous faudra durant les travaux un compteur de chantier en 9kW monophasé, son cout avec installation sera aux environs de 500 euros. Pour le compteur d’eau il faudra compter environ 1000 euros pour sa fourniture et sa pose (3000€ si c'est le Canal de Provence). A noter que les consommations durant le chantier sont à la charge du constructeur.

Viabilité

• Frais de viabilité : inexistants si votre terrain est en lotissement, mais parfois significatifs si votre parcelle est éloignée des réseaux existants : eau, électricité, tout à l’égout, téléphone.

Taxe d'Aménagement

La Taxe d’Aménagement (TA) a remplacé, pour les permis de construire demandés après le 1° mars 2012, la taxe locale d’équipement (TLE) et les taxes additionnelles départementales et régionales. Cette nouvelle TA peut être éventuellement complétée d’un Versement pour Sous-Densité (VSD) dans les (très rares) communes qui l’ont décidé. Le principe de calcul de la TA est: Surface(m²) X valeurforfaitaire(€/m²) X taux(communal+départemental). La surface à prendre en compte est la surface de plancher (incluant les annexes closes couvertes). A noter un abattement de 50% sur les premiers 100m² d’une résidence principale.

La valeur forfaitaire nationale (hors Ile de France) est de 820€/m² (2022). Les taux sont fixés par délibération des conseils municipaux et généraux. Dans notre région autour d’Aix en Provence, la majorité des communes ont fixé un taux de 5%. A noter que les communes ont maintenant la possibilité de porter ce taux jusqu’à 20% sur certains secteurs nécessitant des voiries, réseaux ou équipements importants. Pour les Bouches-du-Rhône, le taux départemental est de 1,55% (2020). Un calculateur est mis à disposition par les pouvoirs publics sur : http://www.territoires.gouv.fr/calcul-de-la-taxe-d-amenagement-571, facile à utiliser … à condition de disposer des taux communaux et départementaux !

Exemple pour une résidence principale de 160m² + 40m² de garage :

• Surface de plancher = 200m²
• Abattement : -50m²
• Surface taxée = 150m²
• Valeur d’assiette : 150x820 = 123000€
• Taux communal de 5% et régional de 1,55%, soit 6,55%
• Montant de la TA = 8057€

Exemple pour une résidence principale de 100m² sans garage :

• Surface de plancher = 100m²
• Abattement : -50m²
• Surface taxée = 50m²
• Valeur d’assiette : 50x820 = 41000€
• Taux communal de 5% et régional de 1,55%, soit 6,55%
• Montant de la TA = 2686€

En première approximation, et hors les quelques communes ayant voté un taux élevé, vous pouvez compter 50€/m². Pour les m² vous considérez toutes les surfaces intérieures closes (y compris, garage, annexes, ...) et vous réduisez de 50m².

à noter que chaque place de parking extérieure ajoute 2000€ à l'assiette (+130€ de taxe) et chaque m² de piscine ajoute 200€ à l'assiette (+13€ de taxe).

Cette Taxe d'Aménagement est à régler 90 jours après la Déclaration d'Achèvement des Travaux.

Le plus important est de bien vérifier que le projet n'est pas dans une zone de taxe communale à 20% ce qui multiplierait par 4 le montant de la taxe qui pourrait alors dépasser 20.000€.

Aménagements extérieurs

Aménagements extérieurs : pour tout ce qui est de l’aménagement de votre extérieur il faut prévoir en moyenne 10% de la valeur de la maison pour tout ce qui est clôtures, portails, allée, jardin etc … Si vous souhaitez installer une piscine, son coût peut varier entre 10% et 40% du coût de votre maison. Cela dépendra des prestations que vous aurez choisies pour votre piscine.