Les frais annexes

Frais annexes Projet de construction maison

Dans un projet de construction il y a une part mal maitrisée, notamment celle qui concerne les frais annexes à la construction, essentiellement liés au terrain. Si vous avez rencontré un bon agent immobilier lors de la vente du terrain alors quelques zones d’ombres ont dû se dissiper. Néanmoins, il peut en rester. Chez Provence Maisons, nous ne pouvons permettre à ces doutes de perdurer. Nous sommes là pour vous apporter un conseil précis, afin que vous puissiez faire avancer votre projet dans la clarté la plus totale.

Dans cette rubrique, nous recensons ces frais annexes, non liés au constructeur, et quasi-obligatoires selon votre situation.

Agence immobilière

Frais d’agence immobilière sur la vente du terrain : ils s’élèvent en fonction de l’agence entre 5 et 10% de la valeur du terrain (ils sont généralement déjà compris dans le prix affiché du terrain).

Étude de sol

Une étude minimale est maintenant obligatoire lors de la vente à un particulier d'un terrain constructible. Cette étude G1PGC évalue le risque de retrait+gonflement d'un sol argileux, pouvant entrainer une fissuration du bâti si mal pris en compte. Cette étude coûte moins de 1000€ttc et est peu utile au constructeur car elle ne permet jamais de définir les fondations nécessaires. Une étude G2AVP ou G2PRO est nécessaire pour déterminer les fondations : type, profondeur, largeur, ... et coûte entre 1000 et 2000€ttc  selon les géologues, les mesures réalisées. Nous ne vous proposerons de contrat de construction que si vous nous apportez une étude G2.

Frais de Notaire

Il s'agit essentiellement des DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) qui sont des taxes du département, de la Commune et de l'État pour un taux global d'environ 5,8%, auxquels s'ajoute la rémunération libre du Notaire pour environ 2%. C'est souvent 7,8% du coût du terrain (hors frais d'agence) à acquitter au moment de l'achat du terrain. Vous ne paierez pas de frais de notaire sur le coût de la construction, contrairement à l’achat d’une « maison ancienne » pour laquelle vous paieriez des frais de notaire sur le terrain mais aussi sur la maison.

Dossier de prêt

Frais de dossier de prêt : ils peuvent être négociés avec votre banque et s’élèvent à environ 1% du montant emprunté.

Préparation du terrain

Ces frais de préparation sont multiples

Bornage

• Le bornage est généralement à la charge du vendeur de terrain, mais c’est à vérifier au cas par cas. Cela coûte environ 2000€.

Accès

• Si la zone de construction est inaccessible aux camions, il faudra créer une voie d’accès. Celle-ci peut-être chiffrée par un terrassier.

Végétation

• Certains terrains nécessitent un débroussaillage, des abattages et des désouchages pour permettre d'implanter la maison.

Terrassement

• De même, le terrassement pour la plateforme figurera aussi sur le devis de votre terrassier et varie en fonction de la déclivité de votre terrain.

Enlèvement des terres excédentaires

• D’autres éléments dépendent de la déclivité du terrain, notamment le stockage des terres : la plateforme réalisée va générer un excèdent de terre qu’il faudra stocker, ou évacuer si votre terrain ne peut le supporter. L’évacuation par camion en décharge est coûteuse car il faut payer à la fois les frais d’enlèvement et les frais de décharge, généralement chiffrés dans le devis du terrassier. Vous pouvez peut-être éviter ce surcoût : voyez avec vos amis. Il y a souvent quelqu’un dans notre entourage qui a besoin de terre pour son jardin.

Soutènements

• Des terrains pentus peuvent nécessiter des ouvrages de soutènement : murs armés, enrochements, gabions, ... De tels travaux peuvent coûter plusieurs dizaines de miliers d'euros.

Limitation du tonnage d’accès routier

• Il n’y a pas que la déclivité de votre terrain qui peut rendre la zone de construction inaccessible aux camions. Un cas fréquent est la limitation de tonnage que l’on peut rencontrer sur les routes. Si le constructeur n’obtient pas une dérogation à la commune pour pouvoir circuler avec des camions d’un tonnage supérieur à celui autorisé habituellement, alors c’est l’acheminement des matériaux par camions plus légers donc plus petits ce qui engendre un surcoût car plus de voyages.

Limitation de largeur d’accès routier

• Il y a un autre cas, plus rare, qui nécessite l’approvisionnement du chantier par camions plus petits. C’est tout simplement la largeur du passage pour accéder à votre parcelle. Parfois les routes sont trop étroites pour permettre aux 32 tonnes de parvenir à votre terrain, et on utilisera donc des camions plus petits et plus maniable. Comme dans le cas précèdent, cela entrainera irrémédiablement un surcoût car plus de trajets.

Alimentation chantier eau électricité

• Pour que la construction puisse commencer après l’exécution de la plateforme il vous faudra alimenter votre parcelle en eau et en électricité. Lorsque votre terrain se situe en lotissement c'est plutôt simple car il est déjà viabilisé (eau potable, électricité, téléphone, égout) : tout est en bordure de terrain. Si c’est un terrain ‘en diffus’ vous devrez payer (Enedis, la régie locale des eaux, ...) pour ces viabilités. De plus vous devrez souscrire deux abonnements : l'eau, avec un compteur définitif à votre nom (~3000€), et l'électricité avec un coffret de chantier (~250€) et un abonnement provisoire (~250€). Une alimentation électrique monophasée 9KVA est suffisante pour le chantier.

Taxe d'Aménagement

La Taxe d’Aménagement (TA) a remplacé, pour les permis de construire demandés après le 1° mars 2012, la taxe locale d’équipement (TLE) et les taxes additionnelles départementales et régionales. Cette nouvelle TA peut être éventuellement complétée d’un Versement pour Sous-Densité (VSD) dans les (très rares) communes qui l’ont décidé. Le principe de calcul de la TA est: Surface(m²) X valeurforfaitaire(€/m²) X taux(communal+départemental). La surface à prendre en compte est la surface de plancher (incluant les annexes closes couvertes). A noter un abattement de 50% sur les premiers 100m² d’une résidence principale.

La valeur forfaitaire nationale (hors Ile de France) est de 820€/m² (2022). Les taux sont fixés par délibération des conseils municipaux et généraux. Dans notre région autour d’Aix en Provence, la majorité des communes ont fixé un taux de 5%. A noter que les communes ont maintenant la possibilité de porter ce taux jusqu’à 20% sur certains secteurs nécessitant des voiries, réseaux ou équipements importants. Pour les Bouches-du-Rhône, le taux départemental est de 1,55% (2020). Un calculateur est mis à disposition par les pouvoirs publics sur : http://www.territoires.gouv.fr/calcul-de-la-taxe-d-amenagement-571, facile à utiliser … à condition de disposer des taux communaux et départementaux !

Exemple pour une résidence principale de 160m² de surface de plancher + 40m² de garage :

• Surface taxable = 200m²
• Abattement : -50m²
• Surface taxée = 150m²
• Valeur d’assiette : 150x820 = 123000€
• Taux communal de 5% et régional de 1,55%, soit 6,55%
• Montant de la TA = 8057€

Exemple pour une résidence principale de 100m² de surface de plancher sans garage :

• Surface taxable = 100m²
• Abattement : -50m²
• Surface taxée = 50m²
• Valeur d’assiette : 50x820 = 41000€
• Taux communal de 5% et régional de 1,55%, soit 6,55%
• Montant de la TA = 2686€

En première approximation, et hors les quelques communes ayant voté un taux élevé, vous pouvez compter 54€/m². Pour les m² vous considérez toutes les surfaces closes couvertes (y compris, garage, annexes, ...) et vous réduisez de 50m².

à noter que chaque place de parking extérieure ajoute 2000€ à l'assiette (+130€ de taxe) et chaque m² de piscine ajoute 200€ à l'assiette (+13€ de taxe).

Cette Taxe d'Aménagement est à régler pour moitié un an après avoir obtenu le permis de construire et pour l'autre moitié un an plus tard, et en tous cas 90 jours après la Déclaration d'Achèvement des Travaux.

Le plus important est de bien vérifier que le projet n'est pas dans une zone de taxe communale à 20% ce qui multiplierait par 4 le montant de la taxe qui pourrait alors dépasser 20.000€.

Aménagements extérieurs

Aménagements extérieurs : pour tout ce qui est de l’aménagement de votre extérieur il faut prévoir en moyenne 10% de la valeur de la maison pour les clôtures, portails, allée, jardin etc … Si vous souhaitez installer une piscine, son coût peut varier entre 10% et 40% du coût de votre maison. Cela dépendra des prestations que vous aurez choisies pour votre piscine.

Aménagements intérieurs et décoration

Avant d'emménager, des travaux intérieurs seront indispensables : peintures et installation de la cuisine, des placards et dressings, des parois de douche, des meubles vasques, des luminaires,  ...

Tous ces frais annexes aboutissent à un total toujours important, entre 20.000€ et 100.000€, le plus souvent entre 30.000€ et 50.000€.